Wachstumswerte Neues Europa 2 - Pionierprojekt in der Slowakei
von Markus Gotzi
Die neue Flat Tax in der Slowakei lockt Investoren ins Land. Auch Hannover Leasing will von den Standortbedingungen profitieren. Der Fondsanbieter setzt auf Bratislava.
In Deutschland ist Paul Kirchhof mit seinem Steuerkonzept gescheitert. In der Slowakei dagegen wurde die von ihm angeregte Flat Tax eingeführt. Einzelpersonen und Unternehmen zahlen pauschal 19 Prozent.
Das lockt internationale Investoren ins Land. Mit dem ersten Slowakei-Immobilienfonds können auch private Anleger auf stabile Renditen hoffen. Initiator Hannover Leasing aus Grünwald bei München bietet den Fonds "Wachstumswerte neues Europa 2" an. Zeichner beteiligen sich ab 15.000 Euro an einem Bürogebäude in der Hauptstadt Bratislava.
Standort: Plattenbauten, Beton, Trostlosigkeit - so erscheinen auch heute noch zahlreiche Städte Osteuropas. Bratislava ist anders. Die slowakische Hauptstadt präsentiert sich sauber und weitgehend renoviert 60 Kilometer von Wien entfernt. Zahlreiche Immobilieninvestoren sind auf der Suche nach geeigneten Objekten. Hannover Leasing berichtet von 30 Mitbewerbern beim Bieten um das "Apollo Business Center", einem Bürogebäude aus dem Jahr 2005.
Objekt: Die Immobilie unterscheidet sich nicht von vergleichbaren Objekten in Wien, Frankfurt oder München. Viel Glas, neueste Technik, flexible Raumaufteilung und das zu Kaufpreisen je Quadratmeter von knapp 2200 Euro. In Prag und Budapest bezahlen Käufer rund 3300 Euro für neue Bürogebäude.
Mieter: Rund 50 Einzelhändler und mehr als 30 Büromieter teilen sich 44.000 Quadratmeter. Die Verträge der Dienstleister laufen noch mindestens fünfeinhalb Jahre, die der Händler knapp elf Jahre. Die Einnahmen spiegeln mit rund 12 Euro je Quadratmeter für Büros und 20 Euro für die Verkaufsflächen die Marktmöglichkeiten Bratislavas wider. Die Immobilien-AG IVG gibt die Spitzenbüromieten in der slowakischen Hauptstadt in ihrem jüngsten Immobilien-Barometer mit 14 Euro an. London verlangt umgerechnet bis zu 104 Euro, Paris 57 Euro, und in den Topgebäuden Budapests, Prags und Wiens sind 18 Euro fällig. Es erscheint realistisch, dass sich Bratislava dem Niveau der Nachbarn mittelfristig annähert. Mietsteigerungen sind daher nicht unwahrscheinlich. Allerdings dürfte der Leerstand nach Untersuchungen des Maklerhauses DTZ mittelfristig von derzeit drei Prozent bis auf zwölf Prozent steigen. Der Grund sind Neubauten, die in den nächsten Jahren fertig werden.
Kalkulation: Hannover Leasing bezahlte das 14,1fache der Mieteinnahmen für das Apollo Center. Für Anleger beträgt dieser Einkaufsfaktor inklusive aller Nebenkosten 15,4. Die Ausschüttungen beginnen bei 6,75 Prozent und steigen im dritten Jahr auf sieben Prozent an. Fondszeichner stellen die Hälfte der Investition, der Rest wird über Bankdarlehen finanziert. Die Zinsen sind zehn Jahre lang bei 4,65 Prozent festgeschrieben. Eine laufende Tilgung ist nicht vorgesehen. Der Kredit wird in voller Höhe erst am Ende aus dem Verkaufserlös zurückgeführt - eine riskante Konzeption. Hannover Leasing geht davon aus, dass Verkäufer HB Reavis das Gebäude nach zehn Jahren zurückkauft. Vereinbart ist ein Kurs von 14,5 der dann aktuellen Jahresmiete, wobei ein Mindesterlös vertraglich geregelt ist. Fraglich bleibt, ob HB Reavis die Option ausübt. Geht die Rechnung auf, erwirtschaften Anleger bis Ende 2016 insgesamt Überschüsse von knapp 80 Prozent nach Steuern. Hannover Leasing hat eine Rendite von gut acht Prozent jährlich errechnet.
Steuern: Einnahmen unter der Grenze von 2389 Euro jährlich bleiben unangetastet. Darüber hinaus gilt die slowakische Einkommensteuer von einheitlich 19 Prozent. In Deutschland greift das Finanzamt über den Progressionsvorbehalt zu.
Weiche Kosten: Die Ausgaben für Konzeption, Platzierungsgarantie und Vermittlungsprovisionen summieren sich inklusive Agio auf 9,3 Prozent der Gesamtinvestition oder 17,5 Prozent des Anlegerkapitals. Das ist ein Durchschnittswert.
Anbieter: Hannover Leasing zählt zu den sauber arbeitenden Initiatoren geschlossener Fonds. Größter Gesellschafter ist die Landesbank Hessen-Thüringen. Die Leistungsbilanz spricht für Hannover Leasing: 96 der Fonds schütten wie prospektiert aus oder höher, zehn Angebote liegen unter Plan.
Fazit Erster: Immobilienfonds mit Bürogebäude in der Slowakei. Die volkswirtschaftliche Prognose für das Land und seine Hauptstadt Bratislava ist gut. Die niedrige Flat Tax und Steuerfreibeträge versüßen Anlegern die Rendite. Die Konzeption ist weitgehend sauber. Schwachpunkt ist das Fremddarlehen ohne laufende Tilgung.
Der Experte für Beteiligungsmodelle Markus Gotzi analysiert einmal monatlich ein Angebot aus dem Sektor geschlossene Immobilienfonds.
Aus der FTD vom 04.05.2006